Mario Morello.

Augusto Mario Morello, “El boleto de compraventa inmobiliaria”

Capitulo dedicado a la reserva.-

“…La denominada “reserva” es aquella que se documenta con anterioridad a la suscripción del boleto de compraventa; opera como un paso anterior al mismo.
Se ha dicho que constituye un contrato innominado en el cual una de las partes - el propietario del inmueble - se obliga durante un lapso de tiempo a no comprometer con un tercero la venta del mismo; mientras que la otra parte - el “reservante” - le entrega a cambio una suma de dinero en calidad de reserva del inmueble durante esos días, por la espera de su conveniencia. De esta manera se “bloquea” la disponibilidad de la unidad, viabilizando la posibilidad de suscribir un boleto de compraventa definitivo en la condiciones que se señalan en el pacto, bajo apercibimiento de perder la suma entregada o su devolución, si no se concretara la firma del instrumento definitivo.

La doctrina jurisprudencial ha precisado estos conceptos afirmando que la reserva se documenta cuando se establece durante un plazo limitado (no mas de treinta o cuarenta días) una preferencia de afectación en venta; reserva que caduca automáticamente al vencimiento de ese plazo si no llega a formalizarse el boleto definitivo.
De ese documento de reserva sólo se desprende que las partes “han entendido retardar la formalización definitiva del contrato (boleto) hasta la determinación o precisión de las modalidades a contemplar, previsiblemente en el boleto de compraventa expresamente aludido en el curso de las negociaciones que se sucedieron.
Con la reserva las partes autolimitan sus consecuencias en la medida que se remiten al ulterior boleto con lo que acuerdan una “forma ad substanciam”.
Si no existe modificación esencial entre la reserva original y el contenido del proyectado boleto de compraventa [al que la demandada, o sea en el caso a quien se le hizo la reserva se niega a suscribir afirmando que existen cláusulas leoninas que se apartan de las previsiones contempladas en la “reserva” (afirmaciones no probadas)] la conveniente no ha podido solicitar a la actora escriturar en base a lo instrumentado en dicha reserva, pues precisamente en ella se estipuló la suscripción del boleto, sin dejar de contemplar por ese intermedio las modalidades propias de la operación inmobiliaria en cierre.

Aunque el precontrato designado como “reserva de compraventa” reúna todos los requisitos propios del contrato de compraventa (cosa, precio, forma de pago, designación del escribano, plazo, etc.), si la venta quedó condicionada a la conformidad del inquilino y a la firma del boleto respectivo, operación ésta que no se cumplió por no haberse llegado a un acuerdo, debe considerarse extinguida e inexistente la operación a que se refiere dicho documento, debiendo restituir el vendedor la suma recibida del comprador…”