NOTA DIRIGIDA POR EL DR.-.FERRERO A LOS JUECES EN ATENCION A
Sres.-Jueces de
Sres.-Jueces de lera. Instancia del Departamento Judicial de Mar del Plata.-
Sres.- Miembros de los Tribunales del Trabajo del Departamento Judicial.-
De nuestra mayor consideración :
Los Martilleros en función judicial son Auxiliares que tienen a su cargo una tarea de índole absolutamente profesional que consiste ( entre muchas otras ) en llevar adelante la subasta judicial, así como los actos procesales previos y posteriores a la misma.- Empero, la tarea no se detiene allí pues de algún modo constituyen la “cara” visible de
Su labor es amplísima, cotidiana, compleja, y a su vez ciertamente problemática.-
Pues bien, luego de largos meses de análisis, y de estudios entendemos que ha llegado el momento de plasmar a los Jueces ( es decir aquellos que tienen a su cargo la administración de Justicia y para quienes directamente actuamos ) cuales son esos problemas y como se pueden encontrar soluciones a la mayor brevedad posible.
Lo que expondremos es de una gravedad tan inusitada que los profesionales se encuentran que, mientras por un lado se les requiere una altísima dosis de preparación y especialización para la función que desempeñan, por otro lado se los enfrenta a condiciones de trabajo ciertamente perjudiciales.-
Estamos absolutamente convencidos que esta situación puede y debe ser modificada.-
Y, en la medida que algunas circunstancias se comprendan primero en su real dimensión, se podrán analizar luego las medidas a tomar dentro del marco de la absoluta legalidad.-
Los profesionales llegan diariamente al Colegio con quejas y “anécdotas” que en muchos casos nos confunden por la contradicción permanente en las soluciones que se buscan tanto en los Juzgados de Primera como de Segunda Instancia.- No hay criterios similares que permitan actuar con seguridad, diligencia, eficiencia, rapidez.- Ante ello, es necesario que el Colegio y la propia Comisión de Subastas enfoque estos hechos con total seriedad a fin de evitar que, mas allá de la buena fe y de la comunicación que de seguido tenemos – y de hecho valoramos - , se busquen cambios inmediatos para jerarquizar al Martillero Judicial.-
Además de todos los problemas que se enfrentan, la actual situación creada por la ley 25.563 – que al suspender como principio general las ejecuciones, salvo las excepciones que la misma norma plantea – trajo como consecuencia una disminución notable del trabajo del Martillero.- Pues bien, en este marco advertimos contradicciones e interpretaciones diversas en los fallos de
Veamos un primer enfoque de los problemas ya citados :
1).- Falta de reconocimiento del Martillero como Auxiliar de
He aquí algunos de los hechos mas frecuentes que nos señalan los colegiados en el diario actuar : trato dispar con otros funcionarios o auxiliares ( entiéndase Ministerio Publico, Asesoría Pericial Departamental, etc.-) y que se nota en la diferente atención o trato en el mismo expediente .-
Confusión en el rol del Martillero con el de las partes .-
Falta de colaboración en los trabajos previos a la subasta en muchos casos ( redacción de edictos, consultas sobre el decreto de venta, consultas sobre la confección del boleto de venta, prestamos denegados para la confección de documentación, etc.-.etc.-).-
Esto produce: perdida de tiempo, dudas, demoras innecesarias, necesidad del Martillero de recurrir a letrados para efectuar consultas jurídicas, etc.-
¿ Cómo es posible que, si como sostuvo
No es acaso lógico pensar que toda nulidad encierra un cuestionamiento en si mismo no solo a la labor del Martillero sino de
El art.-66 de la ley 10973 es claro en el sentido que los Martilleros Públicos podrán en los juicios en que hayan sido designados solicitar de los Jueces todas las medidas conducentes para el mejor cumplimiento de su cometido, como así también en su oportunidad, la aprobación de sus actos...”
¿Cuáles son las posible soluciones ? Veamos : personal idóneo en el Juzgado ( al menos 1 por cada Secretaria ) que sea quien trate exclusivamente a los Martilleros.- ( criterio similar al que se adopta en muchos casos para Quiebras o temas de familia).- Esta persona bien puede ser entrenada en los cursos del Colegio de Martilleros, de modo tal que se agilicen todos los pasos referidos a la subasta y se unifiquen los criterios del Juzgado.-Por otra parte esto puede tener como correlato una delegación de V.S. en las cuestiones de mero tramite que en muchos casos – de no ser atendidas correctamente – trae consigo dilaciones, revocatorias, nulidades, etc.-
Atención a los Martilleros en horarios específicos en forma directa en el Juzgado.-
Ampliación de fundamentos (incluso con modelos) por parte del Juzgado en las resoluciones.-
De
Es necesario jerarquizar al Martillero en la medida que, más allá de las normas legales y de las propias de la ética, su función redundara en un beneficio directo para
Ya se verá al analizar la cuestión de los honorarios – párrafos mas adelante – que aun no hay consenso en lo que usualmente se llaman suspensiones de subastas provisorias y definitivas.-
Esta creación pretoriana de la propia Cámara Civil departamental (cuyos orígenes probablemente se remontan a 1973 “in re RSI-56-73- 31.125, “Dazeo Hnos c- Metrasti”; luego reiterado sistemáticamente en otros fallos 42.955; 65.663, et ) genera situaciones de absoluta inequidad pues en la practica solo se usa para evitar dar por terminado el proceso, generar acuerdos particulares, mantener por parte del acreedor la “presión” al deudor con el remate cercano y evitar pagarle al Martillero lo que le corresponde por su labor.-
En aquel fallo se distinguía la situación en la que el Martillero no cesaba en su actuación y que , camino a la subasta, podía este verse demorada o suspendida por distintas razones.- Este fallo fue desnaturalizado con el tiempo pues, toda vez que las partes simplemente denuncian en el expediente que están en tratativas, la subasta se suspende.-
No esta mal esta idea.,-Contribuye a la paz social, se puede obtener una justa composición del litigio, se evitan perjuicios, etc.-Pero, es indudable que si hay suspensión de la subasta que detiene – el camino al remate, pues entonces la tarea del Martillero ha concluido.-
No importa si luego, mas adelante, es o no llamado a realizar la subasta, o el Juez le pide una opinión o una tasación.- Lo que interesa es que el “ camino” se ha detenido.-
Aquí corresponde regulación pero no solo por un problema económico sino para desligar al Martillero del caso, para eximirlo de controlar el expediente, de informar a terceros, de seguir verificando si el acuerdo se cumple o no se cumple.-
No puede confundirse la labor del Martillero con el acto subastario mismo (que es solo una parte de su trabajo, una etapa de su compromiso con
Es necesario poner fin a esta situación.- La suspensión de la subasta en si misma, sin fijación de fecha próxima , produce en el Martillero una detención de su actividad profesional.- Su tarea ha cesado.- No interesa si luego el convenio se cumple o no pues ni siquiera en este ultimo caso se sabe si llegara a remate.- Aun denunciado el incumplimiento muchas veces el propio actor – por razones financieras, o por lo que fuere – decide no ejecutar el acuerdo o convenio o no dispone del dinero para sufragar los edictos o los gastos mismos de la subasta.-Lo que importa es que a los fines de su trabajo él no debe continuar pues así se lo manda el Juez.-
Es evidente que efectuados acuerdos entre las partes se omite la clara exposición de la cuestión, salvo honrosas excepciones.- En aquellos casos el Juez debe dar por concluida la tarea del Martillero, fijarle sus aranceles, y previo a todo acuerdo exigir de las partes el depósito de los gastos que correspondan, incluso en forma previa a la detención del proceso.-
En otros casos, ya en forma increíble, se han hecho acuerdos con el Banco Hipotecario (por citar un ejemplo ) por cinco o diez años, pero sin concluir en la litis.-
Es decir que el Banco le refinancia al deudor a muchos años pero manteniendo el camino de
Entenderlo de otra manera seria perjudicar injustamente a quien fue designado para cumplir una tarea que no se realizará por causas que le son ajenas.-
2).-Detrimento económico en las regulaciones de honorarios.-Incertidumbre respecto a la labor a cumplir.-
Este punto es muy importante solo si tiene en cuenta que el Martillero en función judicial por su alto grado de capacitación vive exclusivamente de esta labor.- No es común que los Martilleros Judiciales se dediquen al corretaje inmobiliario, pues la tarea de procuración diaria : sumado a la atención de los asuntos y de los interesados y a la preparación de escritos, boletos, etc.- Esto significa que resulta esencial entender que CON LOS HONORARIOS el Martillero debe cubrir los gastos propios, los de su oficina ( es obligación contar con ella ) y los propios de su colegiación sin que el Estado le reconozca ninguna compensación o subsidio por ello.-
Trabajar como Martillero Judicial requiere estar en forma permanente al servicio de la labor judicial, con todo lo que ello implica.-
Asimismo se advierte en muchos casos que, sin razón alguna que lo justifique, se apartan los fallos de los parámetros de la ley 10.973 como si esta norma no estuviere vigente.- La ley regulatoria del ejercicio profesional de los abogados 8904 es la norma por excelencia en materia de fijación de los mismos, pero en el caso de los Martilleros suele hacerse uso de criterios jurisprudenciales para (en muchos casos) desvirtuar lo que surge de la ley.-
Sabido es que el Derecho no se subsume en la ley, pero bien es cierto que conforme a los art.-15 y 16 del Código Civil cuando la norma es clara (y lo es en la letra y el espíritu) y no se contradice con otras de rango similar o superior, la misma debe ser aplicada.-
Sin embargo, no es así en muchos casos.-
Veamos los supuestos que se plantean:
a).-Suspension de subastas.-
b).-Desiertas por faltas de postores.´-
c).-Subastas de bienes que adeudan expensas.-
Veamos caso por caso cada una de estas cuestiones:
a).-El primer inconveniente es que en muchas ocasiones son las partes quienes presentan un escrito – a veces ni siquiera en forma común sino que solo lo hace el acreedor – pidiendo la suspensión de la subasta “ sine-die”.- Se afirma por allí que “ estando en tratativas de acuerdo entre deudor y acreedor, solicitan una suspensión del remate.-
Luego de trascurrido un tiempo el Martillero pide al Juez se regulen sus honorarios.- Aquí suceden dos cosas: o el Juez difiere ello en función que solo se trata de una suspensión y por ende no sabe si es definitiva o no; o que en el caso que fijen los honorarios por la suspensión lo efectúen de una manera absolutamente magra.-
Aquí se vuelve al primer concepto ya esbozado:
Falta de valoración del trabajo profesional, quizás por desconocimiento.-
Esta situación genera incertidumbre pues el Martillero entra en una etapa donde no realiza la labor alguna, no sabe como asesorar a quienes eventualmente le interroguen por el inmueble y sobre todo ignora si cobrara o no, cuanto y cuando.-
Una solución posible es que los Jueces exijan que para suspender la subasta, dado que existen intereses de terceros afectados, y en particular del auxiliar de Justicia, se proceda a depositar previamente en autos una suma que contemple gastos y honorarios.-
Y en el caso que se proceda a regular aquí debe tenerse en cuenta que no hacer el remate no significa que el trabajo no se hubiere efectuado.-Muy por el contrario.- Si hay o no remate la tarea del profesional es casi la misma.-Veamos porque: los pasos anteriores al remate son iguales ( tomar contacto con el inmueble, visitarlo, ofrecerlo, publicar avisos y confeccionarlos, concurrir al Juzgado, etc) ; en caso de subastar hay que concurrir al salón de subastas, ofrecerlo, y tomar las posturas, pero si esto no se hace también hay que concurrir, informar a los presentes, dar aviso al Colegio – generalmente por escrito – informar a la seguridad que se retire, dar adecuada información – que muchas veces el Colega no tiene – sobre si se rematara o no nuevamente, etc.- No puede jamás confundirse el concepto de remuneración por la labor con el acto subastario en si mismo.- Parece ser que el axioma es : si vende cobra... sino no.-
Entonces, pese a todo esto la regulación que se efectúa termina siendo la mínima, o aun menos que eso.-
¿Que dice la ley ? -El art.-58 de la ley 10.973 dice :” en caso de suspenderse la subasta por orden de Juez o Tribunal competente por causas no imputables al Martillero Publico, después que este hubiere aceptado el cargo, el Juez procederá a efectuar la regulación de sus honorarios sobre la base arancelaria que hubiere correspondido, en caso de remate realizado, teniendo en cuenta los trabajos efectuados hasta ese momento.-Asimismo se le abonara el importe de los gastos documentados que hubiere realizado...”.-
Esta norma no suele respetarse.-
La ley es muy clara en el sentido que corresponde regular teniendo como base lo que hubiere correspondido (es decir la pauta de acuerdo al valor de venta , o al menos por cuanto aquel es incierto, el de la base ) y como pauta los trabajos efectuados.-
Es claro que podrá fijarse el mínimo a quien solo acepto el cargo.- Y muy cercano al máximo ( o tal vez un 75%) a quien le “ detuvieron “ el remate cuando estaba en el salón de subastas iniciando el acto subastario, como sucede muchas veces.-
Los Jueces tienen entonces pautas claras en la ley, y no deben sino tener a la vista el expediente.-
Pongamos un ejemplo:
El mismo día de la subasta , fijada para las 11 hs.- se presenta un acuerdo ante el Juez quien dispone la suspensión de la subasta.- Para llegar a este estadio el Martillero había ya aceptado el cargo; abonado el bono obligatorio manteniendo al día su matricula y su aporte previsional so pena de ser suspendido por el Colegio; estudiado el expediente, analizado si de las actuaciones surge la posibilidad o no de fijar fecha; verificar que estén todos los informes de impuestos, etc.- Luego de tomar todos estos recaudos, se hace la proposición de fechas.- Salido el proveído se dejan los proyectos de edictos; se redacta el borrador del mandamiento de exhibición que se diligencia luego con los interesados, se cumplen las visitas, etc.-
Se informa a los interesados, no solo en el lugar donde esta el inmueble, sino mediante atención en las propias oficinas.-Se hacen los conocidos volantes, se sacan fotografías, se habla con personal de seguridad y se reserva el Colegio.-Se hace el boleto de venta donde solo queda en blanco el nombre del adquirente y el precio.-
Tarea casi terminada.-
Se suceden – casi siempre – entrevistas con las partes y con los abogados.-Estos piden opiniones sobre las condiciones de venta, sugieren ideas, refieren a ¿ cuantas personas habrá ? ¿ cual es el valor real ? etc.-
Con este cuadro, con el salón de subastas con publico, con interesados reales y curiosos varios, con infinidad de tareas menores que conllevan a la desatención de otras cuestiones, con la incertidumbre ( pues casi nunca el Personal del Juzgado informa al Martillero de la presentación) el remate es suspendido.-
¿Cual es la regulación ?: escasísima, con suerte el 1,5% del valor de la base del bien.- Ni hablar si la base es reducida, se trate de la segunda o tercera subasta pues entonces hay que hacer un pedido refiriendo a la base anterior, a veces omitida.-
¿Porque esta diferencia ?¿ Cual es la razón por la que la ley no se aplica ?.- Creo que una sola: desconocimiento de la función del Martillero.-
Como se soluciona esto: pues exigiendo el deposito de una suma como ya sostuvimos , en forma previa a la subasta – hecho que solo algunos Jueces con sano criterio así lo establecen – y sobre todo respetando la ley.-
Por otra parte la ley no distingue subasta suspendida provisoriamente o definitivamente, lo que crea una incertidumbre y un desconcierto absoluto.- ¿Si hay acuerdo o suspensión que debe hacer el Martillero en el expediente a partir de allí?: ABSOLUTAMENTE NADA.-
Si es así, ¿por qué no regularle ? Luego, las partes podrán pedir un nuevo sorteo, una nueva proposición o el mecanismo que crean que corresponde a derecho.-
Acaso si un abogado termina su labor en el juicio, incluso antes de la sentencia no se le fijan honorarios? Luego, cuando el profesional promueve la ejecución de la sentencia en su caso se le fijaran otros aranceles.- La opinión de los Jueces es que no puede cobrar dos veces pero se olvidan que:
SON DOS ACTOS SUBASTARIOS DIFERENTES, que requieren nuevas y sucesivas tareas, otros edictos, otras ofertas, otra preparación del remate, etc.-
En el expte.-7741 del Juzgado 13 tenemos un ejemplo:
Base de venta: $ 18.651,33.´-
Tareas cumplidas por el Martillero: todas ( aceptación del cargo, propone fecha, mandamiento de exhibición, visitas al departamento, volantes, publicaciones extraordinarias, edictos, etc.) , excepto la subasta en si misma.-
Fecha de la subasta: 17 de Junio de
Fecha del pedido del deudor, depositando solo el capital: mismo día del remate, a las 8,30 hs.-
Comunicación al Martillero : en el mismo momento que se iniciaba la subasta.-
Comisión que hubiere cobrado si el bien se vendía .
Estimación de venta del Martillero ($ 30.000) , entonces 6% , es decir 3% a cada parte = $ 1.800.-
De respetarse la base solamente (6%) = $ 1.190.-
Regulación fijada por el Juez : $ 186.-
Fecha de la regulación, luego de varias reiteraciones y pedidos, considerando que no se seguía adelante con la subasta, con carácter de regulación de definitiva (26 de Marzo de 2001) o sea casi dos años después de la fecha fijada para la subasta.-
Es decir que con todo el trabajo realizado el Juez apenas fijo el 1% de la base de venta.-
Esto es lo que dice la ley ?
La resolución dice:”... en atención a la importancia del asunto, y a merito de los trabajos realizados hasta la suspensión dispuesta supra fijase los honorarios del Martillero en la suma de $ 186...”.-
Sin dudas que el Martillero fue evidentemente sancionado pues esta exigua regulación no merece otro calificativo.- Que le hubiere correspondido por solo aceptar el cargo ?
Aquí no se valora el trabajo profesional ni se entiende cuales son las tareas a cumplir.-
No hablemos de expectativas, ni del precio que hubiere obtenido, ni de la tarea por ofrecer públicamente el bien, sino solo de un reconocimiento adecuado al trabajo digno del Martillero.- No lo hubo.-
La anécdota del caso es que las partes habían formulado luego del deposito un acuerdo de pago en cuotas por el saldo que quedaba impago.- A los letrados se les regularon honorarios (30.9.99) pero dado que había unas cuotas a pagar, al Martillero le dijeron:”.,..en cuanto a la regulación de honorarios del Martillero, difiérese su determinación hasta tanto se determine si la misma se suspendió en forma definitiva.- En efecto , no puede establecerse tal circunstancia hasta tanto no se haya dado integro cumplimiento a lo acordado entre las partes en el convenio aquí homologado ...”.- Lo lamentable es que
El Martillero no puede estar en expectativa si el juicio continua o no, si se paga o no.- No estamos refiriéndonos a esos supuestos excepcionalísimos donde un remate se suspende sea por una publicación errónea de un edicto, o por orden de otro Juez o por un problema que genera a la brevedad una decisión sobre seguir o no, o aun fijar una nueva fecha; o cuando se utiliza el mecanismo del art.-577 del CPC.- Lo que aquí decimos es que este criterio de suspensión dependiendo que el deudor pague o no, es una creación pretoriana que:
1).-Resulta contraria a la ley 10.973 que no hace distingos.-
2).-Contraria al Código de Procedimientos que en ningún momento utiliza el mecanismo de la suspensión para dilatar la función del Martillero.-
3).-Supedita a una condición extraña al auxiliar de Justicia su derecho a los honorarios.-
4).-La labor del Martillero termina o con la aprobación de la subasta efectuada y rendición de cuentas o con la suspensión por el Juez quien solo en casos extraordinarios podrá diferir la regulación de honorarios pero jamás dejarla supeditada a que el deudor cumpla o no el acuerdo.-
Por lo demás, si el deudor no cumple pero el acreedor no activa la nueva subasta, que debe hacer el Martillero ?
Si el convenio (como ha sucedido con créditos del Banco Hipotecario o de Bancos concursados ) fue en 6 años ( o sea setenta y dos cuotas ) debe esperar el Martillero que el deudor cumpla con todo este plazo ? Si el deudor paga 70 cuotas y solo deja de pagar dos, y el mismo pide se le condone el crédito, y el Banco nada hace por subastar... que hace el Martillero ?
Que tiene que ver el Martillero con el pago? Si es completo o no ? Como puede saber ello y que legitimación tiene para que – como es tan usual como erróneo – el Colega pide se le intime a las partes para que informen si pago o no el deudor ?.- Basta que el acreedor diga “ VIENE PAGANDO CON ATRASO...” la gestión del Martillero vuelve otra veces a la incertidumbre: ni puede seguir con su tarea, pues el acuerdo de pago esta vigente; ni puede cesar pues tal cual dicen los Jueces ello esta supeditado al “ cumplimiento de lo acordado entre las partes...”.-Todo esto es un error muy grave que afecta seriamente al Martillero.-
Ni hablar de otros ejemplos como el caso tan conocido del acreedor que le dio un plazo de espera de dos años al deudor, de modo que no hubo por entonces mas que un diferimiento en la tarea del Martillero, sin regulación alguna.-
La suspensión de la ley 25.563 recientemente dictada constituye otra causal pues esta suspensión.- Ahora bien, en estos casos, que decisión se toma con el Martillero ?
Como interpretar una norma que no es ni provisoria ni definitiva sino transitoria.- en este caso se puede decir que ante ello, deben esperarse 180 dias para regularle al Martillero ?
Es indudable que deben buscarse criterios basados en la equidad pero que parten de estas premisas: a).-respeto al que trabaja; b).- certidumbre sobre las tareas a cumplir; c).- valoración de la labor conforme las etapas cumplidas.-
b).-Esta es otra situación compleja y que suele pasar inadvertida para
La falta de postores es un hecho extraño al Martillero; es un hecho aleatorio generalmente ligado a la base de venta o a las características del bien que se vende.-
No se puede saber de antemano cuando sucederá o no este hecho.- Sin embargo, el trabajo del Martillero es idéntico, hubiere o no postores, y en algunos casos, si los días anteriores al remate no encuentra el Martillero eco o interés suele extremar su preocupación por la subasta.-
La realización de volantes, avisos extraordinarios, comunicación con los vecinos o personas del lugar, o con otros colegas difundiendo la noticia, mas la continua publicidad que se hace son actos exclusivos y propios del Martillero que no tienen reconocimiento si la propiedad no se vende.-
Ahora bien, es justo recompensar de modo tan diferente en uno y en otro caso ?
La ley 10.973 establece en su art.-74 que “ en caso de que la subasta no se efectúe por falta de postores, el Martillero percibirá un honorario o arancel que será regulado por el Juez entre el 2 y el 5% por ciento del monto de la base.-
Esta norma no suele respetarse, salvo excepciones.-
Los Martilleros deben ser evaluados por lo que hicieron.- Hemos visto resoluciones en el ámbito de
No señalamos aquí hechos puntuales que en muchos casos demuestran como el Martillero suele ser “usado” fuera de su tarea habitual no obstante que realiza esos hechos con el fin que la subasta se concrete : diligenciar mandamientos en localidades vecinas, como de constatación; controlar las medidas del lote con la documentación catastral y/o tomar fotografías, consultar valores reales para información de los interesados, etc.
c).- Expensas:_
Esta cuestión es muy importante por lo cotidiano de rematar en esta ciudad tanto departamentos como cocheras, es decir unidades en el régimen de la ley de propiedad horizontal.- Absolutamente siempre nos encontramos con unidades que arrojan deudas por expensas.- La modificación del criterio respecto a sobre quien pesan las deudas por expensas (expuestas con absoluta claridad primero en la ciudad de Buenos Aires con el Plenario de
La laguna que la ley tiene en este sentido puede ser suplida por la eficaz comprensión del problema por parte del Juzgador.-
Omitimos desarrollar el problema pues es “vox-populi”.- La subasta con una base irrisoria ( pues el adquirente toma a su cargo una deuda ) lleva el arancel del Martillero a limites cuasi-ridículos.- No hay forma lógica de valorar y respetar la función profesional si se insiste solo en considerar el precio a pagar por el adquirente como medida de valor para el arancel.- Se han llegado a pagar centavos por departamentos o cocheras, todo lo cual es contrario a la razón mas elemental pues se trata de importes viles .-
Una primer solución fue tomar el importe de la deuda, incorporarlo al precio y sobre ello estimar la comisión.-
Puede seguirse esta discusión por años.- No se trata de forzar a la ley sino de aplicarla correctamente adecuándola a las circunstancias del caso, como surge de los citados arts.15 y 16 del Cod.Civil-.- El precio es el precio.- Nada hay para discutir.-
Pero, la cuantificación patrimonial de lo adquirido va mas allá del precio.- Que sencillo es decirle al adquirente: ud. deberá pagar una comisión sobre el total que ud. ha erogado por este departamento.-
Un ejemplo que es util se da en materia impositiva.- Si Ud. recibe en donación un inmueble – transmisión gratuita – ¿que incorpora a su patrimonio ? El valor de lo adquirido o el precio pagado (que obviamente no es tal pues hay gratuidad ) ? Otro ejemplo: a la hora de establecer la base imponible del impuesto a los bienes personales el Estado se fija en lo que Ud. pagó o en lo que la cosa vale?
Es que el precio no es la única medida para la fijación de la comisión.- Sabido es que de acuerdo a la ley nacional 20.266 o a la propia ley provincial (por citar solo un caso el art.-72 ) se puede tomar la valuación fiscal para la regulación de honorarios.- De modo tal que, resultaría equitativo y muy simple, obviar la expresión PRECIO – que en todo caso es lo que abona por la adquisición – y hacer referencia al VALOR EFECTIVAMENTE EROGADO POR EL INMUEBLE.-
Por lo demás, si el departamento de tres dormitorios con una deuda de miles de pesos – que el adquirente toma a su cargo y que sin dudas considerara a la hora de la puja - paga en la subasta $ 10 por el mismo, en verdad HUBO PRECIO ? No es que el precio es una pauta que compensa el valor de una mercadería y que en todos los casos debe primar la buena fe ?.- No hay aquí una “ migaja “ hecha mas para decorar la compra que para producir una justa recompensa entre lo dado y lo recibido ?
La noción de valor no esta en contra de la ley, sino que resulta justa en la medida del adquirente.- El común de las personas sabe que a los escribanos se les paga en proporción a los valores en discusión, y a los abogados conforme a ley 8904 de acuerdo a la cuantia o monto del asunto (art.-16 inc.a) ley citada ).-
Si el Martillero no es parte, si el mismo no es quien vende o quien compra, porque aplicarle la noción de precio como si este fuere un axioma indeclinable ?
En síntesis, sin discutir que la deuda por expensas que se traslada al adquirente no integra el precio, es absolutamente razonable adecuar los fallos a la realidad, y es que la comisión debe pagarse sobre los valores que eroga el adquirente.- Al fin y al cabo los abogados no cobraran por las mismas pautas: el letrado del Consorcio no tendrá como base regulatoria la deuda reclamada ?
Una segunda alternativa SURGE INTERPRETANDO armónicamente las normas regulatorias y en tal sentido hemos visto criterios jurisprudenciales como la fijación de un honorario mínimo.- Y como consecuencia de esta creación, la fijación del 2% ( pyede ser superior o inferior ) de la base inicial.,- La intención es muy buena, pero parece una interpretación forzosa, una solución que debe analizarse en cada caso y que conducirá a soluciones de equidad o inequidad según cada caso.-
Es que, el hecho que el departamento tenga deuda por expensas puede ser motivo a considerar diferente la labor del Martillero? Esto es lo que sucede.- Se generan situaciones de inequidad.-
Veamos un ejemplo muy sencillo y visto diariamente:
Departamentos en el mismo edificio, igual valor real:
Departamento A.-( sin deuda de expensas ) . Base de venta $ 30.000.- Precio pagado en subasta $ 50.000.- Comisión = 3% a cada parte.- total cobrado por el Martillero $ 3.000.-
Departamento B.- ( con deuda de expensas ) .-Base inicial (2/3 del valor fiscal ) $ 30.000; base reducida $ 22.500; ( hasta aquí es imposible vender por cuanto sumando la base reducida a la deuda de expensas el precio es excesivo con relación a su valor real ) .- Se vende en la tercer subasta.-Pagado $ 50 mas la deuda de Precio $ 50, mas $ 49.950 de deuda de expensas.-o sea la misma suma que el otro departamento.- Regulación 1% a cada parte sobre la reducida, total cobrado por el Martillero= $ 450.-
Situación del ultimo departamento, supuesto en que no hubiere postores ( entre el 2% y el 5% de la base ), es decir que se recibirán – entre $ 600 y $ 1.500.-.
Hay en este ejemplo cotidiano alguna equidad ?.-
No puede sostenerse que fijar un honorario mínimo sea la mejor solución indudablemente.- En Córdoba por ejemplo rige el art.-83 de la ley Provincial 7191 que establece en caso de aranceles a fijar por tareas que deban realizarse un mínimo del 3% .-( L.L.99-E,931) y si la subasta fuere suspendida, sin hacer distinción entre provisorias y definitrivas el art.-83 incv.d) lo fija en el 50% de la escala que hubiere correspondido según la comisión en caso de haberse vendido la propiedad ( es decir la base inicial de venta ).-
Un tercer mecanismo consiste en no hacer nada y mantener así las cosas.- Este hecho llevara inexorablemente a la pauperización del trabajo, con lógico perjuicio a las partes y a la justicia y es lo que queremos evitar.-
De hecho en algunos Juzgados esta situación se ha corregido.- En Consorcio España c/ Ladevat Exp.—1386 del Juzgado 13 se ha fijado el 3% a cada parte como resultante de sumar al precio la deuda actualizada, reiterado en exptes. 10.474; y en el Juzgado 11 se ha contemplado esta situación luego de Consorcio c.-Medina de Villaseca y Consorcio Maral c/ Ferrara s/ Ejec. De expensas No.-2383 aunque en modo distinto al Juzgado antes citado.-
Hay otras cuestiones ligadas directamente a esta temática: los crecientos pedidos de nulidad; los problemas habidos en los concursos y quiebras todo lo cual bien podría ser tratado a través de una fluida interrelación entre los Jueces y los Martilleros.- Y es seguro que todo esto será solucionado pues resulta imperioso entender que debemos ser respetados y valorados como consecuencia del respeto y valoración que
Esperamos su cabal comprensión.-
Atte.-
Hasta entonces.
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